Cara Memilih Tenor KPR agar Cicilan Tidak Membebani Gaji
Melewati Dua Puluh Tahun Menghemat Sedikit dan Menambah Bunga Banyak
Pilih tenor terpendek yang masih menjaga seluruh cicilan bulanan Anda di bawah 30 persen penghasilan, dan pastikan kredit lunas sebelum batas usia yang ditetapkan bank. Perpanjang tenor hanya bila sisa uang bulanan terlalu tipis, dengan dua puluh tahun sebagai titik tempat tambahan tahun mulai memberi hemat kecil dan bunga besar.
Contoh paling sederhana memakai bunga tetap 9 persen per tahun dan semua angka dalam rupiah. Angka itu hanya permisalan, dipakai untuk setiap perbandingan di sini agar adil. Pinjaman 100 juta yang dicicil selama 20 tahun menghasilkan angsuran sekitar 900 ribu sebulan. Diperpanjang menjadi 30 tahun, angsuran turun ke sekitar 805 ribu.
Selisihnya 95 ribu sebulan, yang terasa kecil setiap bulan, sedangkan tagihan bunganya baru terasa di tahun-tahun akhir. Harganya sekitar 74 juta bunga tambahan sepanjang kredit, untuk setiap 100 juta pinjaman. Untuk pinjaman 400 juta, tambahan itu menjadi sekitar 295 juta.
Pada bunga nyata yang berbeda dari 9 persen, bentuk hitungannya tetap sama. Setiap tahun yang ditambahkan memberi penurunan angsuran lebih kecil daripada tahun sebelumnya, sementara bunga yang dibayar terus membengkak. Dari 10 ke 20 tahun, angsuran turun 367 ribu per 100 juta pinjaman. Dari 20 ke 30 tahun, turunnya tinggal 95 ribu.
Slip gaji hanya menjawab pertanyaan hari ini: muatkah angsuran itu bulan ini. Pertanyaan yang lebih menentukan menyangkut hal lain. Bagaimana angsuran itu terasa bila bunga naik, bila satu penghasilan rumah tangga hilang, atau bila Anda ingin menjual rumah di tahun kelima? Persetujuan bank bisa jatuh pada tenor yang hanya sanggup Anda bayar di bulan-bulan terbaik.
Dua orang dengan gaji dan pinjaman sama bisa memerlukan tenor berbeda, karena yang berbeda adalah cicilan lain, pasangan yang bekerja, serta jarak ke batas usia bank. Karena itu pilihan tenor bermula dari penghasilan dan cicilan lain yang sudah berjalan, bukan dari daftar tenor yang ditawarkan bank. Dengan batas yang sudah Anda hitung sendiri, penawaran bank mudah diuji.
Rumus Angsuran yang Bisa Anda Hitung Sendiri
KPR dengan angsuran sama setiap bulan dihitung memakai rumus anuitas: pinjaman dikali bunga bulanan, dibagi satu dikurangi (satu ditambah bunga bulanan) pangkat minus jumlah bulan. Untuk bunga bulanan, bagi bunga tahunan dengan 12. Di Excel atau Google Sheets, fungsi PMT menghitungnya dalam satu baris, dan simulasi di situs bank memakai prinsip yang sama.
Cara paling praktis adalah memakai angka untuk setiap 100 juta pinjaman pada bunga 9 persen. Tenor 10 tahun menghasilkan angsuran sekitar 1,27 juta, 15 tahun sekitar 1,01 juta, 20 tahun sekitar 900 ribu, 25 tahun sekitar 839 ribu, dan 30 tahun sekitar 805 ribu. Hasilnya berlaku lurus: pinjaman 300 juta tinggal dikali tiga. Untuk bunga lain, minta jadwal angsuran dari bank atau ganti angka bunga di lembar hitung Anda.
Patokan 30 Persen dan Cicilan Lain yang Sudah Berjalan
Patokan yang lazim dipakai rumah tangga adalah seluruh cicilan utang, bukan hanya KPR, tidak melewati 30 persen penghasilan bulanan tetap. Batas 20 hingga 25 persen memberi ruang lebih longgar. Bank punya rasio sendiri saat menilai pengajuan. Persetujuan bank tidak sama dengan kesanggupan Anda membayar selama puluhan tahun.
Contoh dengan penghasilan 10 juta
Batas 30 persen berarti 3 juta sebulan. Untuk pinjaman 300 juta, masa 10 tahun menghasilkan angsuran sekitar 3,8 juta dan langsung terlempar. Tenor 15 tahun menghasilkan sekitar 3,04 juta, tepat di atas batas. Tenor 20 tahun menghasilkan sekitar 2,7 juta atau 27 persen penghasilan, dan tenor 30 tahun sekitar 2,41 juta atau 24 persen.
Dalam contoh ini, tenor 20 tahun adalah pilihan terpendek yang masuk. Tenor 30 tahun layak diambil hanya bila ada alasan lain, misalnya penghasilan yang belum stabil.
Saat sudah ada cicilan lain
Bayangkan penghasilan yang sama dengan satu cicilan lain sebesar 1 juta. Ruang untuk KPR tinggal 2 juta. Pada tenor 30 tahun, yaitu 805 ribu per 100 juta, plafon maksimalnya sekitar 248 juta. Pinjaman 300 juta tidak muat di tenor mana pun.
Jalan keluarnya adalah plafon yang lebih kecil, entah dengan rumah yang lebih murah atau uang muka yang lebih besar. Tenor yang lebih panjang dari 30 tahun, bila ditawarkan, hanya menurunkan angsuran beberapa puluh ribu lagi, jadi tidak menyelamatkan perhitungan ini.
Harga Setiap Tambahan Tahun
Penurunan angsuran makin lambat, sedangkan bunga bertambah makin cepat. Per 100 juta pinjaman pada bunga 9 persen, total bunga sepanjang kredit adalah sekitar 52 juta untuk tenor 10 tahun, 83 juta untuk 15 tahun, 116 juta untuk 20 tahun, 152 juta untuk 25 tahun, dan 190 juta untuk 30 tahun.
Dari 10 ke 20 tahun
Pada rentang ini angsuran turun dari sekitar 1,27 juta menjadi 900 ribu, jadi 367 ribu lebih ringan setiap bulan. Tambahan bunganya sekitar 64 juta. Setiap tahun tambahan membeli ruang gerak sekitar 37 ribu sebulan. Bagi penghasilan pas-pasan, itu bisa menjadi selisih antara lolos dan tidak lolos batas 30 persen.
Dari 15 ke 20 tahun
Penurunan angsuran sekitar 115 ribu, dan bunga naik sekitar 33 juta. Rentang ini masuk akal bila tenor 15 tahun menembus batas 30 persen, karena Anda cukup menggeser lima tahun.
Dari 20 ke 30 tahun
Di sini angsuran turun sekitar 95 ribu, atau sekitar 11 persen dari angsuran tenor 20 tahun. Bunga ekstranya sekitar 74 juta. Per tahun tambahan, hematnya sekitar 9,5 ribu sebulan, seperempat dari rentang pertama. Untuk pinjaman 300 juta, hemat sekitar 285 ribu sebulan dibayar dengan sekitar 221 juta bunga ekstra.
Tenor 30 tahun tidak salah. Ia hanya masuk akal bila 20 tahun benar-benar tidak lolos batas penghasilan, atau bila Anda berencana membayar lebih cepat dari jadwal.
Angsuran Awal Hampir Seluruhnya Berupa Bunga
Bunga bulan pertama pada pinjaman 100 juta dengan bunga 9 persen adalah 750 ribu. Dalam tenor 30 tahun, angsuran 805 ribu berarti sekitar 93 persen angsuran pertama habis untuk bunga dan hanya sekitar 55 ribu mengurangi pokok. Pada tenor 20 tahun porsi bunganya sekitar 83 persen.
Dampaknya terasa saat Anda menjual rumah atau melunasi di tengah jalan. Setelah lima tahun, sisa pokok tenor 30 tahun masih sekitar 96 juta dari 100 juta, sedangkan tenor 20 tahun tersisa sekitar 89 juta. Lima tahun membayar nyaris tidak menyentuh utangnya.
Batas Usia Bank dan Sisa Tahun Anda Bekerja
Bank menetapkan usia maksimal saat kredit berakhir. Angkanya berbeda antarbank dan antarjenis pekerjaan; kisaran yang lazim ditemui adalah 55 hingga 65 tahun. Dengan batas 65 tahun, pemohon berusia 40 tahun hanya bisa mengambil tenor hingga 25 tahun. Tanyakan batas ini sebelum menghitung apa pun.
Bunga Mengambang Setelah Masa Tetap Berakhir
Seberapa jauh angsuran bergeser
Penawaran KPR lazim memberi bunga tetap untuk beberapa tahun pertama, lalu mengikuti bunga mengambang. Angsuran 900 ribu per 100 juta pada tenor 20 tahun hanya berlaku selama bunganya 9 persen. Setelah tiga tahun, sisa pokok sekitar 94 juta dengan 17 tahun tersisa. Saat bunga naik menjadi 11 persen, angsuran berada di sekitar 1,02 juta, lebih tinggi 13 persen. Pada bunga 13 persen, angsurannya sekitar 1,14 juta, lebih tinggi 27 persen.
Margin yang perlu disisakan
Penghasilan tidak otomatis naik secepat itu. Cicilan yang pada hari akad menyentuh 30 persen penghasilan akan melewati batas begitu bunga naik, sedangkan angsuran 25 persen masih bisa menyerap kenaikan sedang. Uji angsuran Anda pada bunga dua poin lebih tinggi, lalu pilih tenor yang masih tertanggung pada angka itu.
Tenor Panjang yang Dibayar Seperti Tenor Pendek
Ada cara memakai tenor 30 tahun tanpa membayar bunga 30 tahun. Ambil tenor panjang sebagai jaring pengaman, lalu bayar sebesar angsuran tenor pendek setiap bulan selama penghasilan memungkinkan. Dengan pinjaman 100 juta, tambahan sekitar 95 ribu di atas angsuran 805 ribu membuat kredit lunas dalam sekitar 20 tahun dengan total bunga sekitar 116 juta, sama dengan tenor 20 tahun biasa.
Perbedaannya ada pada bulan yang berat. Kewajiban resminya hanya 805 ribu, sehingga bulan dengan pengeluaran besar tetap aman. Dengan 200 ribu ekstra per bulan, kredit lunas lebih cepat, yaitu dalam sekitar 15 tahun dengan bunga sekitar 85 juta.
Syaratnya ada di perjanjian. Pembayaran pokok tambahan harus diizinkan dalam perjanjian, dan Anda perlu tahu apakah ada denda atau biaya pelunasan sebagian. Pastikan tambahan dicatat sebagai pembayaran pokok, bukan sebagai angsuran bulan depan. Tanpa disiplin, kebiasaan ini tidak berjalan. Anda yang ragu bisa menyisihkan tambahan itu lebih baik memilih tenor 20 tahun yang mengikat.
Uang Muka Lebih Besar atau Tenor Lebih Panjang
Dua jalan ini sama-sama menurunkan angsuran sekitar 10 persen. Menambah tenor dari 20 ke 30 tahun menurunkan angsuran sekitar 10,6 persen. Menambah uang muka sebesar 10 persen dari nilai pinjaman menurunkannya tepat 10 persen karena pokoknya mengecil.
Bedanya ada di bunga. Dengan uang muka tambahan, total bunga ikut terpotong 10 persen, sedangkan tenor tambahan menambah bunga sekitar 64 persen (dari 116 menjadi 190 juta per 100 juta). Dengan pinjaman 400 juta dan tenor 20 tahun, angsurannya sekitar 3,6 juta. Tambahan uang muka 40 juta menurunkannya ke 3,24 juta, dan tenor 30 tahun menurunkannya ke 3,22 juta.
Pilih uang muka selama tabungan masih cukup setelahnya, dana darurat tetap terjaga, dan biaya lain sudah terbayar. Untuk uang muka yang justru menghabiskan dana darurat, tenor lebih panjang dengan rencana bayar lebih cepat lebih aman.
Penghasilan Dua Orang, Gaji Tetap, dan Pendapatan Naik Turun
Gaji tetap yang naik tiap tahun
Cicilan KPR tetap sama sementara gaji bisa naik, sehingga beban relatifnya turun dari tahun ke tahun. Karyawan muda dengan prospek kenaikan bisa mengambil angsuran 30 persen hari ini, selama bunganya tetap dan masa tetapnya panjang. Gaji yang stagnan, atau sudah dekat puncak karier, perlu ruang yang lebih lega.
Dua penghasilan dalam satu rumah
Hitung angsuran dengan satu penghasilan saja, yaitu yang lebih kecil, lalu lihat apakah masih di bawah 30 persen dari penghasilan itu. Hasil di atas batas berarti rumah tangga bertumpu pada dua gaji sekaligus, dan satu kejadian seperti berhenti bekerja langsung membuat angsuran terlalu berat. Skenario terburuk menentukan tenor, bukan penjumlahan dua gaji.
Usaha dan pekerjaan lepas
Penghasilan yang naik turun menuntut angsuran yang bisa dibayar pada bulan terendah, bukan bulan rata-rata. Gunakan penghasilan bulan terendah dalam setahun terakhir sebagai pembanding, dengan batas 20 hingga 25 persen. Tenor 30 tahun hanya meringankan angsuran 11 persen dibanding tenor 20 tahun, jadi memperpanjang tenor tidak mengubah keadaan secara besar. Untuk kondisi seperti ini, plafon yang lebih kecil lebih menolong.
Isi Perjanjian Kredit yang Perlu Dibaca Ulang
Angka tenor dalam brosur harus sama dengan angka di perjanjian. Cek tiga hal sebelum tanda tangan: lama masa bunga tetap beserta bunga setelahnya, ketentuan pembayaran pokok tambahan dan pelunasan sebagian, serta biaya yang berdiri sendiri di luar angsuran seperti provisi, administrasi, dan asuransi. Biaya tersebut mengurangi uang tunai yang tersisa untuk uang muka dan dana darurat, sehingga ikut mempersempit pilihan tenor.
Minta jadwal angsuran lengkap dalam bentuk cetak atau berkas, lalu cocokkan angsuran bulan pertama dengan hitungan Anda. Selisih kecil wajar akibat pembulatan. Selisih besar perlu ditanyakan sebelum akad.
Kesimpulan
Untuk penghasilan 10 juta dengan cicilan lain 1 juta, tenor yang tampak terbaik di brosur belum tentu bisa dibayar. Yang menentukan adalah angsuran pada skenario terburuk Anda: satu penghasilan, bunga yang naik, serta bulan tersepi. Tenor yang lolos uji itu dan paling pendek adalah pilihannya. Tanpa tenor yang lolos, kecilkan plafon dulu, baru tambah tahun.
Cari sebagai panduan belanja independen membantu Anda membandingkan jenis produk dan menimbang pilihan sesuai kebutuhan sebelum memutuskan.
Pertanyaan / Jawaban
Berapa tenor KPR yang paling masuk akal untuk penghasilan 8 juta?
Batas 30 persen untuk penghasilan 8 juta adalah 2,4 juta sebulan, dengan catatan tidak ada cicilan lain. Misalkan pinjaman 200 juta pada bunga 9 persen. Tenor 10 tahun menghasilkan angsuran sekitar 2,53 juta dan melewati batas. Tenor 15 tahun menghasilkan sekitar 2,03 juta, atau sekitar 25 persen penghasilan, dan tenor 20 tahun sekitar 1,8 juta. Tenor 15 tahun adalah yang terpendek yang masih lolos, dengan bunga sekitar 165 juta. Tenor 20 tahun memberi ruang lebih lega, tetapi bunganya naik menjadi sekitar 232 juta. Pilihan di antara keduanya bergantung pada kestabilan penghasilan Anda dan ada tidaknya cicilan lain. Gaji tetap yang naik tiap tahun mendukung tenor 15 tahun. Pendapatan yang naik turun mendukung tenor 20 tahun, atau pinjaman yang lebih kecil dari 200 juta.
Apakah tenor KPR 30 tahun terlalu lama?
Tenor 30 tahun terlalu lama bila 20 tahun sudah lolos batas penghasilan Anda, karena Anda membayar sekitar 74 juta bunga tambahan per 100 juta demi penghematan angsuran 95 ribu sebulan. Tenor itu masuk akal bila 20 tahun melewati batas 30 persen, atau bila Anda sengaja memakainya sebagai jaring pengaman sambil membayar sebesar angsuran tenor 20 tahun. Untuk pinjaman 300 juta, angsuran 20 tahun sekitar 2,7 juta, sedangkan 30 tahun sekitar 2,41 juta. Selisihnya sekitar 285 ribu sebulan, dengan bunga ekstra sekitar 221 juta sepanjang kredit. Pada penghasilan 10 juta, 2,7 juta berarti 27 persen dan 2,41 juta berarti 24 persen, jadi keduanya di bawah batas. Dalam kasus itu tenor 20 tahun sudah cukup.
Berapa penghasilan minimal agar sanggup membayar cicilan KPR 3 juta?
Dengan patokan 30 persen, penghasilan bulanan tetap minimal 10 juta, karena 3 juta dibagi 0,3 sama dengan 10 juta. Untuk ruang yang lebih longgar, yaitu 25 persen, kebutuhannya 12 juta. Perhitungan ini berlaku bila cicilan 3 juta itu satu-satunya utang Anda. Dengan cicilan motor atau kartu kredit di samping KPR, jumlah semuanya yang harus dibagi, bukan KPR saja. Cicilan 3 juta pada tenor 20 tahun dan bunga 9 persen setara pinjaman sekitar 333 juta, yaitu 3 juta dibagi 900 ribu per 100 juta. Pada tenor 30 tahun, cicilan 3 juta setara pinjaman sekitar 373 juta, tetapi bunganya jauh lebih besar.
Bagaimana memilih tenor bila saya berusia 45 tahun?
Mulailah dari batas usia bank saat kredit lunas. Dengan batas 65 tahun, sisa tahun maksimal Anda adalah 20, sehingga tenor 20 tahun menjadi batas atas. Dengan batas 60 tahun, tenor maksimal menjadi 15 tahun, dan angsurannya lebih besar: sekitar 1,01 juta per 100 juta pada bunga 9 persen, bukan 900 ribu. Karena angsuran naik, plafon yang sanggup Anda ambil ikut mengecil. Tanyakan batas usia bank sebelum menghitung, sebab batas itu menentukan tenor yang tersedia, bukan selera Anda. Pada penghasilan 10 juta, batas 30 persen adalah 3 juta, sehingga tenor 15 tahun hanya cukup untuk pinjaman sekitar 296 juta, sedangkan tenor 20 tahun cukup untuk sekitar 333 juta.
Bisakah KPR tenor panjang dilunasi lebih cepat?
Bisa, selama perjanjian mengizinkan pembayaran pokok tambahan. Untuk pinjaman 100 juta dengan tenor 30 tahun, tambahan 200 ribu sebulan di atas angsuran 805 ribu mempercepat lunas menjadi sekitar 15 tahun. Ekstra 95 ribu sudah cukup untuk melunasinya dalam sekitar 20 tahun. Sebelum menyetujui tenor panjang dengan rencana ini, tanyakan apakah ada denda atau biaya pelunasan sebagian, dan pastikan tambahan masuk ke pokok. Bagi rumah tangga yang yakin mampu menyisihkan tambahan itu, cara ini lebih fleksibel daripada tenor 20 tahun dengan kewajiban resmi yang lebih besar. Pada penghasilan yang naik turun, kewajiban resmi yang kecil di bulan sepi lebih berharga daripada bunga yang dihemat.
Mana yang lebih baik, menambah uang muka atau memperpanjang tenor?
Menambah uang muka lebih baik selama dana darurat Anda tidak habis. Dalam pinjaman 400 juta dengan tenor 20 tahun, angsuran sekitar 3,6 juta. Uang muka tambahan 40 juta menurunkannya ke 3,24 juta dan sekaligus memotong total bunga sebesar 10 persen. Tenor 30 tahun menurunkan angsuran ke 3,22 juta, hampir sama, tetapi bunganya naik sekitar 64 persen. Uang 40 juta yang menjadi satu-satunya tabungan darurat sebaiknya tidak dipakai. Pilih tenor lebih panjang sambil membayar lebih cepat dari jadwal. Dalam contoh 400 juta itu, selisih angsuran antara dua jalan itu hanya sekitar 20 ribu sebulan, sehingga keputusan lebih ditentukan oleh bunga dan dana darurat daripada oleh angsuran.
Perlukah memakai gaji berdua untuk menghitung cicilan KPR?
Hitung dulu dengan penghasilan yang lebih kecil saja. Pasangan dengan penghasilan 12 juta dan 6 juta punya total 18 juta, tetapi bila salah satu berhenti bekerja, yang tersisa mungkin hanya 6 juta, sehingga batas 30 persennya 1,8 juta. Itu berarti plafon sekitar 224 juta pada tenor 30 tahun, yaitu 1,8 juta dibagi 805 ribu per 100 juta pinjaman. Plafon yang Anda butuhkan jauh di atas itu berarti rumah tangga bertumpu pada dua penghasilan sekaligus. Sadari risikonya sebelum akad, bukan sesudahnya. Pada penghasilan terkecil 6 juta, masa 30 tahun memberi plafon paling besar, tetapi plafon itu tetap hanya sekitar 224 juta, sehingga rumah yang lebih mahal menuntut uang muka lebih besar.
Butuh cicilan tanpa kartu kredit?
Allo PayLater dari Allo Bank memudahkan belanja dengan cicilan fleksibel langsung dari aplikasi
Daftar Allo PayLater Sekarang
