Perbedaan Bunga Tetap dan Bunga Mengambang pada KPR Rumah

Daftar & Aktifkan Allo PayLater Sekarang

Cicilan Pasti Hanya untuk Beberapa Tahun Pertama

Bunga tetap menjaga cicilan KPR sama selama masa yang disepakati, umumnya beberapa tahun pertama saja, sedangkan bunga mengambang naik dan turun mengikuti suku bunga acuan dan kebijakan bank. Banyak KPR memadukan keduanya, jadi yang perlu dibandingkan adalah lama masa tetap dan rumus masa mengambang, ditambah ada tidaknya batas atas.

Brosur KPR memajang satu angka bunga. Cicilan selama 20 tahun justru dibayar dengan beberapa angka yang berbeda. Angka pertama berlaku selama masa tetap, lalu bank memakai rumus bunga mengambang untuk sisa tenor. Pada pinjaman Rp100 juta dengan tenor 20 tahun, bunga 7 persen menghasilkan cicilan Rp775 ribu per bulan, sedangkan bunga 9 persen menghasilkan Rp900 ribu. Selisih dua poin bunga menambah cicilan 16 persen. Saat akad, cicilan masa mengambang belum bisa disebutkan, sebab angkanya bergantung pada suku bunga di tahun itu.

Keputusan yang sebenarnya jatuh pada saat masa tetap selesai. Sisa pinjaman pada saat itu masih besar: pada contoh yang sama, lima tahun membayar baru menurunkan pokok dari Rp100 juta menjadi Rp86 juta. Bunga mengambang lalu bekerja pada hampir seluruh pinjaman, bukan pada sisa yang kecil. Pembeli yang hanya memandang angka promo membandingkan lima tahun pertama, padahal lima belas tahun sisanya memikul risiko yang lebih besar.

Bunga yang dikunci sepanjang tenor memang ada. Contohnya terutama pada KPR bersubsidi untuk rumah murah. KPR komersial lazimnya berbentuk tetap lalu mengambang, atau tetap lalu berbatas atas lalu mengambang. Masing-masing bentuk cocok untuk penghasilan yang berbeda: yang sudah ketat, yang sedang naik, atau yang cukup longgar menahan guncangan.

Penghasilan yang naik dari tahun ke tahun ikut mengubah hitungan. Lima tahun lagi Anda mungkin menanggung kenaikan bunga dengan mudah, atau justru sudah memikul biaya sekolah anak. Perubahan itu tidak tertulis di perjanjian, tetapi menentukan bentuk bunga yang aman. Tiga keterangan kecil di surat penawaran bank sering menentukan hasil akhirnya: lama masa tetap, rumus masa mengambang, serta aturan pelunasan lebih awal. Ketiganya jarang tampil di brosur, jadi mintalah salinannya.

Tiga Bentuk Bunga yang Ditawarkan Bank

Nama yang dipakai bank berbeda-beda, tetapi mekanismenya hanya tiga. Bentuk yang dipilih menentukan siapa yang menanggung perubahan suku bunga: Anda, bank, atau keduanya dengan batas.

Tetap sepanjang tenor

Nilai cicilan tidak berubah dari bulan pertama hingga lunas, apa pun yang terjadi pada suku bunga pasar. Bentuk ini paling mudah direncanakan dan paling mudah dijumpai pada KPR bersubsidi. Pada KPR komersial, bank yang mengunci bunga belasan tahun menanggung sendiri risiko perubahan suku bunga, dan risiko itu wajar tercermin pada angka awal yang lebih tinggi. Bandingkan angkanya dengan bentuk lain dari bank yang sama.

Tetap lalu mengambang

Ini bentuk yang paling lazim pada KPR komersial. Bunga dikunci selama masa awal, kemudian bank menetapkan bunga baru dengan rumus yang tertulis di perjanjian. Rumus itu umumnya mengacu pada suku bunga dasar kredit milik bank sendiri ditambah selisih tertentu. Suku bunga dasar kredit bergerak mengikuti suku bunga acuan bank sentral (BI) dan biaya dana bank. Angka bunga awal yang lebih rendah harus dibaca bersama masa tetapnya: masa dua tahun dan masa lima tahun bukan penawaran yang sama. Masa dua tahun menyerahkan lebih banyak bulan kepada rumus bank.

Tetap, berbatas atas, lalu mengambang

Bentuk ini sering disebut fixed cap. Setelah masa tetap, bunga masih mengambang, tetapi tidak boleh melewati angka maksimum yang tertulis selama beberapa tahun tambahan. Kemungkinan terburuk dalam periode itu bisa dihitung, sehingga bentuk ini enak untuk perencanaan. Baca berapa lama batas atas itu berlaku, karena sesudahnya bunga kembali mengambang tanpa langit-langit.

Angka Promo Hanya Menutup Sebagian Kecil Pinjaman

Rumus anuitas membuat nilai cicilan KPR sama setiap bulan, tetapi isinya bergeser. Pada bulan pertama KPR Rp100 juta berbunga 7 persen dan tenor 20 tahun, bunga mengambil Rp583 ribu dari cicilan Rp775 ribu. Sekitar 75 persen cicilan awal itu adalah bunga, dan hanya Rp192 ribu yang mengurangi pokok. Pokok baru turun cepat di tahun-tahun belakang.

Akibatnya masa tetap lima tahun hanya menurunkan pokok menjadi Rp86 juta pada bunga 7 persen. Dengan bunga 9 persen sisanya Rp89 juta, dan dengan bunga 11 persen sekitar Rp91 juta. Hampir seluruh utang masih ada ketika bunga mulai bergerak. Masa tetap karena itu perlu dibandingkan dengan tenor, bukan hanya dengan angkanya.

Penggerak Bunga Mengambang

Bank tidak mengubah bunga sesuka hati, dan tidak pula mengikuti satu angka publik secara persis. Tiga hal bergerak bersama: suku bunga acuan yang ditetapkan bank sentral, biaya bank memperoleh dana dari tabungan dan deposito nasabah, serta selisih (margin) yang ditulis di perjanjian Anda. Selisih itu tetap. Dua hal lainnya berubah.

Karena rumus tercantum di perjanjian, pertanyaan yang berguna bukan apakah bunga akan naik. Tanyakan seberapa cepat dan seberapa penuh perubahan itu diteruskan ke cicilan Anda. Peninjauan setiap tiga bulan terasa lain daripada peninjauan setahun sekali. Minta kepastian tertulis tentang jadwal tinjauan dan cara pemberitahuan kepada debitur.

Penyesuaian beban dilakukan dengan dua cara. Cara pertama mengubah nilai cicilan, cara kedua mengubah lama tenor. Perjanjian yang menentukan cara mana yang berlaku, dan keduanya berakibat berbeda bagi anggaran bulanan Anda.

Dua Poin Bunga dalam Rupiah per Bulan

Angka berikut dihitung dari rumus cicilan anuitas untuk pinjaman Rp100 juta. Pada tenor 20 tahun, bunga 7 persen memberi cicilan Rp775 ribu dan bunga 9 persen memberi Rp900 ribu. Bunga 11 persen memberi Rp1,03 juta. Tenor 15 tahun menaikkan angkanya menjadi Rp899 ribu pada 7 persen, Rp1,01 juta untuk 9 persen, dan Rp1,14 juta untuk 11 persen.

Skala ke pinjaman Anda

Untuk KPR Rp500 juta, kalikan semuanya lima. Tenor 20 tahun pada bunga 7 persen berarti Rp3,88 juta per bulan, dan pada bunga 9 persen Rp4,50 juta. Selisihnya Rp620 ribu setiap bulan, atau Rp7,4 juta per tahun, hanya karena dua poin bunga.

Tenor pendek tidak menghapus risiko

Memperpendek tenor menaikkan cicilan sejak awal, tetapi mengurangi jumlah bulan yang terkena bunga mengambang. Pilihan antara 15 dan 20 tahun adalah pilihan antara cicilan yang lebih berat sekarang dan paparan risiko yang lebih panjang nanti. Rumah tangga dengan penghasilan yang masih akan naik bisa menerima tenor panjang, lalu melunasi sebagian saat ada dana lebih.

Ketika Masa Tetap Berakhir

Misalkan bunga tetap 7 persen berlaku lima tahun untuk KPR Rp100 juta bertenor 20 tahun. Sisa pokoknya Rp86 juta untuk 15 tahun. Bunga baru 10 persen membuat cicilan menjadi Rp927 ribu, naik sekitar 20 persen dari Rp775 ribu. Bunga baru 9 persen membuatnya Rp875 ribu, naik sekitar 13 persen. Bunga baru yang tetap 7 persen tidak mengubah cicilan sama sekali.

Ketiga hasil itu mungkin terjadi, dan tidak ada yang bisa memastikan mana yang berlaku lima tahun lagi. Yang bisa dilakukan adalah memasukkan kenaikan terburuk yang masuk akal ke dalam anggaran sebelum tanda tangan. Catat juga bulan berakhirnya masa tetap, lalu hubungi bank beberapa bulan sebelumnya untuk menanyakan bunga baru dan pilihan perpanjangan masa tetap.

Uji Ketahanan Cicilan terhadap Penghasilan

Batas yang Anda tetapkan sendiri

Tidak ada angka tunggal yang cocok untuk semua rumah tangga. Salah satu patokan yang mudah dipakai adalah sepertiga penghasilan bersih sebagai batas seluruh cicilan, termasuk cicilan kendaraan dan pinjaman lain. Patokan itu pilihan pribadi, bukan aturan baku. Pegang batas yang Anda pilih, lalu uji dua keadaan: cicilan pada bunga masa tetap, dan cicilan pada bunga yang dinaikkan dua hingga tiga poin.

Contoh dengan penghasilan bersih Rp12 juta

Sepertiga dari Rp12 juta adalah Rp4 juta. KPR Rp500 juta bertenor 20 tahun dengan bunga tetap 7 persen menghasilkan cicilan Rp3,88 juta, masih di bawah batas. Setelah lima tahun, sisa pokok Rp431 juta. Bunga baru 10 persen untuk 15 tahun menaikkan cicilan menjadi Rp4,63 juta, melewati batas Rp4 juta, kecuali penghasilan sudah naik atau sebagian pokok sudah dilunasi. Pelunasan sekitar Rp59 juta sebelum bunga baru berlaku menahan cicilan 10 persen tepat di Rp4 juta.

Rumah tangga dengan hasil seperti ini lebih aman memilih bentuk berbatas atas, tenor lebih pendek, atau pinjaman lebih kecil. Rumah tangga yang penghasilannya sedang naik dan masih longgar pada keadaan terburuk bisa memilih bunga mengambang yang mulai lebih rendah.

Rumah Tangga yang Cocok dengan Bunga Mengambang

Bunga mengambang yang mulai lebih rendah masuk akal bagi tiga kelompok. Kelompok pertama memiliki penghasilan yang sudah terjadwal naik, misalnya lewat jenjang gaji yang tertulis di kontrak kerja. Kelompok kedua berencana melunasi KPR dalam lima hingga tujuh tahun, sehingga paparan terhadap kenaikan bunga pendek. Kelompok ketiga menyimpan dana cadangan sebesar selisih kenaikan cicilan selama setahun.

Dana cadangan itu bisa dihitung. Untuk KPR sebesar itu, kenaikan dua poin menambah Rp620 ribu setiap bulan, jadi cadangan setahun sekitar Rp7,4 juta. Rumah tangga tanpa cadangan itu, atau yang penghasilannya naik-turun, lebih tenang dengan bunga tetap yang lebih lama atau berbatas atas, walaupun angka awalnya sedikit lebih tinggi.

Pelunasan Dipercepat dan Pindah Bank

Bunga mengambang yang terlalu tinggi bisa dihadapi dengan dua cara. Anda melunasi sebagian pokok, atau memindahkan KPR ke bank lain yang menawarkan masa tetap baru. Keduanya berbiaya, dan biaya itu perlu diketahui sebelum perjanjian pertama ditandatangani.

Penalti pelunasan

Bank umumnya mengenakan penalti saat pinjaman dilunasi atau dikurangi besar-besaran sebelum waktunya, sebagai ganti bunga yang hilang. Besarannya berbeda antarbank, dan sebagian bank membebaskannya setelah jangka waktu tertentu. Tanyakan angka, jangka waktu, dan apakah pelunasan sebagian dikenai biaya yang sama dengan pelunasan penuh.

Pindah bank saat masa tetap berakhir

Pindah bank membuka peluang mendapat masa tetap baru, tetapi menghadirkan biaya baru: penilaian ulang agunan, administrasi, provisi, serta notaris. Penghematan cicilan harus lebih besar daripada seluruh biaya itu dalam waktu yang masuk akal. Sisa pokok yang besar, seperti Rp86 juta dari Rp100 juta pada contoh di atas, membuat langkah ini lebih menarik karena penghematan bunga bekerja pada jumlah yang besar.

Biaya Lain yang Menggeser Perbandingan

Provisi, administrasi, penilaian agunan, serta asuransi jiwa dan kebakaran yang diminta bank dapat membuat KPR bunga rendah berakhir lebih mahal. Minta rincian biaya tertulis sebelum membandingkan dua penawaran. Jumlahkan 60 cicilan pertama dan seluruh biaya awal untuk tiap penawaran, lalu bandingkan dua total itu. Hasilnya menunjukkan penawaran mana yang lebih murah selama lima tahun pertama.

KPR Bersubsidi dan Bunga yang Dikunci Penuh

Rumah murah bersubsidi memakai bunga tetap sampai lunas, sehingga cicilan tidak ikut bergerak dengan suku bunga pasar. Bagi rumah tangga yang memenuhi syarat, ini bentuk yang paling mudah direncanakan. Syarat penghasilan dan jenis rumah ditetapkan pemerintah, dan bank pelaksana bisa menjelaskannya.

Pertanyaan yang Perlu Dijawab Bank secara Tertulis

Sebelum menandatangani perjanjian, minta jawaban tertulis untuk lima hal. Berapa tahun tepatnya masa tetap, dan dihitung dari tanggal berapa. Rumus bunga mengambang: acuan apa yang dipakai dan berapa selisihnya. Frekuensi tinjauan juga harus tertulis. Ada tidaknya batas atas, beserta angka dan masa berlakunya. Besar penalti pelunasan sebagian dan penuh, serta kapan penalti berhenti. Rincian seluruh biaya di luar bunga.

Dengan lima jawaban itu dua penawaran bisa dibandingkan dalam bahasa yang sama, bukan hanya angka promonya.

Kesimpulan

Bila cicilan pada bunga masa tetap sudah mendekati sepertiga penghasilan bersih, pilih bunga tetap atau berbatas atas. Bunga mengambang yang mulai lebih rendah baru cocok saat cicilan masih muat pada kenaikan tiga poin dan dana cadangan setahun sudah ada. Cari sebagai panduan belanja independen membantu Anda membandingkan jenis produk dan menimbang pilihan sesuai kebutuhan sebelum memutuskan.

Pertanyaan / Jawaban

Mana yang lebih baik, KPR bunga tetap atau bunga mengambang?

Jawabannya bergantung pada ruang di anggaran Anda, bukan pada tebakan arah suku bunga. Bandingkan dua rumah tangga yang sama-sama berpenghasilan bersih Rp9 juta, sehingga batas sepertiganya Rp3 juta. Rumah tangga pertama mengambil KPR Rp300 juta berbunga 7 persen selama lima tahun. Cicilannya Rp2,33 juta, dan sesudah bunga naik ke 10 persen cicilannya Rp2,78 juta, masih di bawah batas. Bunga mengambang yang mulai rendah aman baginya. Rumah tangga kedua mengambil Rp400 juta, dengan cicilan Rp3,10 juta yang sudah melewati batas sejak awal dan Rp3,71 juta setelah bunga naik. Ia perlu bunga tetap yang lebih lama atau berbatas atas, atau pinjaman yang lebih kecil. Penghasilan yang pasti naik memperlonggar batas itu, sedangkan penghasilan yang bisa turun menyempitkannya.

Berapa tahun masa bunga tetap yang sebaiknya dipilih?

Pilih masa terpanjang yang masih ditawarkan dengan angka wajar. Alasannya ada pada sisa pokok: pinjaman Rp100 juta berbunga 7 persen dan tenor 20 tahun masih bersisa Rp86 juta setelah lima tahun, sehingga masa tetap tiga tahun meninggalkan pokok yang lebih besar lagi untuk dikenai bunga mengambang. Bandingkan dua penawaran dengan menghitung cicilan pada keadaan terburuk Anda, bukan dengan angka bunga di tahun pertama. Dengan cara itu, penawaran yang tampak kalah di brosur kadang menang di hitungan ketahanan. Penawaran dengan masa tetap pendek dan angka sangat rendah bisa kalah dari penawaran bermasa tetap lebih lama dengan angka sedikit lebih tinggi, terutama bila penghasilan Anda belum pasti naik.

Berapa kenaikan cicilan jika bunga mengambang naik dua poin?

Pada awal tenor 20 tahun, dua poin menambah cicilan sekitar 16 persen, misalnya dari Rp775 ribu menjadi Rp900 ribu per Rp100 juta. Setelah masa tetap lima tahun, kenaikannya sedikit lebih kecil karena pokok sudah turun: dari bunga 7 persen ke 9 persen, cicilan naik dari Rp775 ribu menjadi sekitar Rp875 ribu, atau sekitar 13 persen. Untuk KPR Rp300 juta, kalikan angka itu tiga, sehingga tambahannya sekitar Rp375 ribu sebulan pada contoh pertama.

Apa bedanya bunga fixed cap dengan bunga tetap biasa?

Bunga tetap biasa berhenti mengunci setelah masa tetap, lalu langsung mengambang tanpa batas. Bunga fixed cap masih mengambang setelah masa tetap, tetapi tidak boleh melewati angka maksimum tertulis selama periode tertentu. Bila batas atasnya 10 persen, Anda sudah bisa menghitung kemungkinan terburuknya: Rp927 ribu per Rp100 juta pada sisa pokok Rp86 juta. Anggaran yang cukup untuk angka itu berarti periode batas atas aman dilalui, dan sisa keputusan tinggal soal tahun-tahun sesudahnya. Setelah periode tersebut berakhir, bunga mengambang lagi tanpa langit-langit.

Bisakah pindah KPR ke bank lain saat masa bunga tetap habis?

Bisa, dan layak dihitung bila sisa pokok masih besar. Pada contoh sisa Rp86 juta dari Rp100 juta, penghematan bunga bekerja pada jumlah yang besar, sehingga selisih cicilan bisa terasa. Kalikan penghematan cicilan per bulan dengan jumlah bulan yang Anda rencanakan bertahan di bank baru, lalu bandingkan hasilnya dengan penilaian agunan, administrasi, provisi, serta biaya notaris. Misalnya pindah bank menghemat Rp100 ribu tiap bulan dan Anda berencana bertahan lima tahun atau 60 bulan. Total penghematannya Rp6 juta, jadi biaya pindah di atas angka itu tidak layak. Pindah masuk akal bila penghematan lebih besar daripada biaya.

Perlukah melunasi sebagian KPR selama masa bunga tetap?

Pelunasan sebagian menurunkan pokok sebelum bunga mengambang bekerja, sehingga kenaikan cicilan setelah masa tetap lebih kecil. Pada contoh bunga baru 10 persen, cicilan Rp927 ribu per Rp100 juta dihitung dari sisa pokok Rp86 juta. Pokok yang lebih rendah menghasilkan cicilan yang lebih rendah pula, sehingga selisih dua poin terasa lebih ringan di dompet. Sebelum melunasi, periksa dahulu penalti pelunasan sebagian dan sampai kapan penalti itu berlaku, karena angka tersebut menentukan layak tidaknya langkah ini. Contoh Rp12 juta tadi menunjukkan hasilnya: pelunasan sekitar Rp59 juta sebelum bunga baru berlaku menahan cicilan pada bunga 10 persen tepat di Rp4 juta.

Apakah cicilan KPR rumah murah bersubsidi bisa naik?

Rumah murah bersubsidi memakai bunga tetap sampai lunas, sehingga suku bunga pasar tidak mengubah cicilannya. Pembeli dengan penghasilan terbatas yang memenuhi syarat dapat menyusun anggaran jangka panjang dengan satu angka cicilan yang sama dari tahun pertama hingga tahun terakhir. Rumah tangga yang tidak memenuhi syarat dan harus mengambil KPR komersial perlu kembali ke uji ketahanan: hitung cicilan pada bunga masa tetap, lalu pada bunga yang dinaikkan dua hingga tiga poin.

Apa saja yang perlu diminta tertulis dari bank sebelum menandatangani KPR?

Minta jawaban tertulis atas lima hal: lama masa tetap, rumus bunga mengambang, ada tidaknya batas atas, penalti pelunasan, serta rincian biaya di luar bunga. Dua penawaran dari bank berbeda lalu bisa diletakkan berdampingan. Misalnya, penawaran pertama bunga 7 persen dengan masa tetap tiga tahun tanpa batas atas, penawaran kedua bunga 8 persen dengan masa tetap lima tahun dan batas atas 10 persen. Hitung cicilan penawaran kedua pada batas atasnya dan bandingkan dengan keadaan terburuk penawaran pertama. Selisih dua poin dan sisa pokok setelah lima tahun pada pembahasan di atas cukup untuk menghitungnya sendiri.

Butuh cicilan tanpa kartu kredit?

Allo PayLater dari Allo Bank memudahkan belanja dengan cicilan fleksibel langsung dari aplikasi

Daftar Allo PayLater Sekarang